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“第一轮淘汰刚刚开始,其实真正的竞争也才刚开始。”位于成都的分散式公寓品牌幸福居创始人王虎告诉记者,在2017年下半年与当地另一家长租公寓Funx合并运营后,面对自如、蛋壳和魔方等行业巨头对西南地区市场的大举“进攻”,如今他总算可以稍微松一口气。目前幸福居和Funx两个品牌旗下管理的房间数量已经超过5000间,不过王虎知道,在政策红利的推动下,各巨头纷纷扩大营业规模,长租公寓的激烈竞争才刚刚拉开帷幕。

2017年7月,九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》前,“机构化租赁”的市场供应量严重不足就已是经常被讨论的话题。2016年12月,链家研究院发布的《租赁崛起》称,租赁机构在整个租赁市场的租金规模占比只有7%。

据不完全统计,当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中,已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商。贝壳研究院(原链家研究院)2018年7月发布的《2018年中国住房租赁白皮书》称,租赁业务的机构化率目前已进一步提升,一线城市新开公寓门店增长率超35%。此外,规模较大、运营范围向全国扩张的巨头格局已初现端倪:对包含超过1000家分散式长租公寓运营商的统计结果显示,估值位列第一的自如估值为200亿元,超过第二名一倍多。贝壳研究院预测,未来一段时间各种利好资源将不断向头部企业汇聚。

在各路优势资源向头部企业汇聚之时,有分析认为,长租公寓可能会面临不小的倒闭、兼并与收购压力。作为侧面的证明,长租公寓的“阵亡名单”中已经有Go窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等诸多名字。“在对新房的竞争中,如果我们只能以2000元的价格拿房,而巨头们却可以承担2500元甚至更高的拿房成本,就到了我们该退出的时刻了。”王虎对中小租赁企业未来的预测并不是非常乐观。

行业巨头不看好兼并、收购

与市场分析相反,作为行业巨头之一的自如并不认为收购与兼并的道路能走得通。一位长租公寓企业高管接受记者采访时分析,自如虽然也有“自如寓”这种集中式公寓,但大量房源还是在各小区中的分散式公寓。相较于集中式公寓,分散式公寓的管理半径更长、成本较高,收购者的兴趣不大。

王虎则认为,已经形成很强运营体系的巨头如果去并购一家几千间的分散式公寓,需要一套一套地实地测量,并对每间房屋进行改造,与其这样还不如按照自有的标准去扩张,这样更划算。在王虎看来,自如的标准化和一致化在业内是较为知名的,“目前巨头都在抢食政策带来的红利,在大众化和标准化的房屋上下功夫,无论是Funx这种小众产品还是幸福居,在他们眼里的价值其实并不大。”

如今,我国大众型的租赁产品中已基本形成了4条不同受众的产品线:针对高端商务人士与精英阶层的精品公寓、主要受众为白领的白领公寓、为初入社会的青年人打造的青年公寓、为产业园区职工打造的集体宿舍。“当某个企业在发展过程中需要整体补入某个之前自己不擅长或没有布局的品类时,兼并就自然而然地发生了。”王虎说。

利润被压缩,部分“二房东”改走“大房东”路线

“长租公寓项目找到我们的有很多,出于谨慎和对未来的不确定,我们一个都没投。”星瀚资本创始合伙人杨歌说,他对长租公寓“不看好”的原因在于30多年来房地产行业的宏观格局一直都是“所有权”(大房东)在欺压“运营权”(二房东),“这种不合理的结构导致所有权这一层的利润很大,有得‘炒’,而运营权这一层的利润十分薄,没有太多人重视这块业务,更‘懒’得按照运营商的需求开发合适的物业租给他们。”

在杨歌看来,运营权目前有长租公寓、联合办公以及书店等几个分支,但大多数运营商过得都不太好,“还是因为利润太薄,大部分利润被‘所有权’拿走了。”

在“所有权”与“运营权”的关系中,由于我国租赁市场不是非常发达,对规范“所有权”与“运营权”之间的边界、约束各自行为的法律法规不够完善,大房东往往是强势一方。一位不愿具名的公寓运营商告诉记者,大房东在与运营者关系上的强势是多方面的,比如违约成本不高、随意修改合同以及不遵守规则地断水断电等。

思源地产副总经理、首席分析师郭毅对记者分析说,由于“二房东”模式没有所有权,一旦市场发生不可预期的变化,比如地价房价快速上扬,成本将很难控制。此外,如果“二房东”运营得好,“大房东”看了“眼红”,也可能以提高租金的方式挤压运营商的利润空间。

值得注意的是,一些“二房东”在对他们不利的市场格局中,随着自身运营权业务的规模扩大,也开始了对地产的布局,并变身为“大房东”。以连锁快餐品牌麦当劳为例,其地产业务的利润甚至已经超过了主营业务。麦当劳2016年的财报显示,其地产出租一项的利润就已经达到全财年利润的50%。

为了成为“大房东”,自持物业成为可行性较高的路径之一。但“二房东”要想自持物业并不容易。

2017年初,魔方与中航信托成立蓝山资产,聚焦于北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理,由“轻资产”模式转向“重资产”模式。“我们的兄弟公司一旦物色到好物业,会交给我们来运营和管理,但魔方公寓的核心能力并不在这里,和大型开发商抢地块,实在不是我们可以做得到的。”金喆说。

自如同样没有当“大房东”的打算。“我们的核心能力还是在运营,持有物业对我们来说成本太高了,也不利于完成当前迅速扩大规模的任务。”一位不愿具名的自如内部人士告诉记者。

“小而美”企业在夹缝中求存活

曾有人指出,互联网几乎为零的边际成本可使其线上业务迅速扩张,只有规模最大者才能最终取胜。但需要线下广泛布局的业务则不然,因为其需要十分本地化的专业服务,可以各自“占山为王”,不利于一家独大的格局形成。在共享单车行业中,有人依照这个理论认为线下端的“去中心化”会抵消线上端“中心化”的趋势,然而,通过激烈竞争,最终只有ofo和摩拜单车两者大规模地生存下来,而网络节点数不够多(即运营规模不够大)的企业,即便产品质量更好,也未能存活。

王虎希望幸福居和Funx继续以“小而美”的方式顽强生存下去。“我看到一些只有2万 或者3万规模的本地企业目前活得都还不错,也都实现了盈利。Funx专注于同性恋群体,这个小众市场暂时还没被巨头看上眼,在巨头都在大规模进行标准化和大众化房屋的布局之时,我们有很长一段时间可以利用。”他说,根据他的观察,目前所谓白领公寓、青年公寓和精英公寓3个条线,更多的是为了给投资方“讲故事”,其实同质化情况非常严重,“未来我们的生存之本就是‘有特色’,趁着巨头还无暇顾及小众市场时占得一些先机。”


来源:人民网-中国经济周刊
编辑:强婕宁 责编:卢明铭

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长租公寓能否“活”下来?行业巨头不看好兼并收购

2018-08-07 09:57   福视悦动  

“第一轮淘汰刚刚开始,其实真正的竞争也才刚开始。”位于成都的分散式公寓品牌幸福居创始人王虎告诉记者,在2017年下半年与当地另一家长租公寓Funx合并运营后,面对自如、蛋壳和魔方等行业巨头对西南地区市场的大举“进攻”,如今他总算可以稍微松一口气。目前幸福居和Funx两个品牌旗下管理的房间数量已经超过5000间,不过王虎知道,在政策红利的推动下,各巨头纷纷扩大营业规模,长租公寓的激烈竞争才刚刚拉开帷幕。

2017年7月,九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》前,“机构化租赁”的市场供应量严重不足就已是经常被讨论的话题。2016年12月,链家研究院发布的《租赁崛起》称,租赁机构在整个租赁市场的租金规模占比只有7%。

据不完全统计,当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中,已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商。贝壳研究院(原链家研究院)2018年7月发布的《2018年中国住房租赁白皮书》称,租赁业务的机构化率目前已进一步提升,一线城市新开公寓门店增长率超35%。此外,规模较大、运营范围向全国扩张的巨头格局已初现端倪:对包含超过1000家分散式长租公寓运营商的统计结果显示,估值位列第一的自如估值为200亿元,超过第二名一倍多。贝壳研究院预测,未来一段时间各种利好资源将不断向头部企业汇聚。

在各路优势资源向头部企业汇聚之时,有分析认为,长租公寓可能会面临不小的倒闭、兼并与收购压力。作为侧面的证明,长租公寓的“阵亡名单”中已经有Go窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等诸多名字。“在对新房的竞争中,如果我们只能以2000元的价格拿房,而巨头们却可以承担2500元甚至更高的拿房成本,就到了我们该退出的时刻了。”王虎对中小租赁企业未来的预测并不是非常乐观。

行业巨头不看好兼并、收购

与市场分析相反,作为行业巨头之一的自如并不认为收购与兼并的道路能走得通。一位长租公寓企业高管接受记者采访时分析,自如虽然也有“自如寓”这种集中式公寓,但大量房源还是在各小区中的分散式公寓。相较于集中式公寓,分散式公寓的管理半径更长、成本较高,收购者的兴趣不大。

王虎则认为,已经形成很强运营体系的巨头如果去并购一家几千间的分散式公寓,需要一套一套地实地测量,并对每间房屋进行改造,与其这样还不如按照自有的标准去扩张,这样更划算。在王虎看来,自如的标准化和一致化在业内是较为知名的,“目前巨头都在抢食政策带来的红利,在大众化和标准化的房屋上下功夫,无论是Funx这种小众产品还是幸福居,在他们眼里的价值其实并不大。”

如今,我国大众型的租赁产品中已基本形成了4条不同受众的产品线:针对高端商务人士与精英阶层的精品公寓、主要受众为白领的白领公寓、为初入社会的青年人打造的青年公寓、为产业园区职工打造的集体宿舍。“当某个企业在发展过程中需要整体补入某个之前自己不擅长或没有布局的品类时,兼并就自然而然地发生了。”王虎说。

利润被压缩,部分“二房东”改走“大房东”路线

“长租公寓项目找到我们的有很多,出于谨慎和对未来的不确定,我们一个都没投。”星瀚资本创始合伙人杨歌说,他对长租公寓“不看好”的原因在于30多年来房地产行业的宏观格局一直都是“所有权”(大房东)在欺压“运营权”(二房东),“这种不合理的结构导致所有权这一层的利润很大,有得‘炒’,而运营权这一层的利润十分薄,没有太多人重视这块业务,更‘懒’得按照运营商的需求开发合适的物业租给他们。”

在杨歌看来,运营权目前有长租公寓、联合办公以及书店等几个分支,但大多数运营商过得都不太好,“还是因为利润太薄,大部分利润被‘所有权’拿走了。”

在“所有权”与“运营权”的关系中,由于我国租赁市场不是非常发达,对规范“所有权”与“运营权”之间的边界、约束各自行为的法律法规不够完善,大房东往往是强势一方。一位不愿具名的公寓运营商告诉记者,大房东在与运营者关系上的强势是多方面的,比如违约成本不高、随意修改合同以及不遵守规则地断水断电等。

思源地产副总经理、首席分析师郭毅对记者分析说,由于“二房东”模式没有所有权,一旦市场发生不可预期的变化,比如地价房价快速上扬,成本将很难控制。此外,如果“二房东”运营得好,“大房东”看了“眼红”,也可能以提高租金的方式挤压运营商的利润空间。

值得注意的是,一些“二房东”在对他们不利的市场格局中,随着自身运营权业务的规模扩大,也开始了对地产的布局,并变身为“大房东”。以连锁快餐品牌麦当劳为例,其地产业务的利润甚至已经超过了主营业务。麦当劳2016年的财报显示,其地产出租一项的利润就已经达到全财年利润的50%。

为了成为“大房东”,自持物业成为可行性较高的路径之一。但“二房东”要想自持物业并不容易。

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“小而美”企业在夹缝中求存活

曾有人指出,互联网几乎为零的边际成本可使其线上业务迅速扩张,只有规模最大者才能最终取胜。但需要线下广泛布局的业务则不然,因为其需要十分本地化的专业服务,可以各自“占山为王”,不利于一家独大的格局形成。在共享单车行业中,有人依照这个理论认为线下端的“去中心化”会抵消线上端“中心化”的趋势,然而,通过激烈竞争,最终只有ofo和摩拜单车两者大规模地生存下来,而网络节点数不够多(即运营规模不够大)的企业,即便产品质量更好,也未能存活。

王虎希望幸福居和Funx继续以“小而美”的方式顽强生存下去。“我看到一些只有2万 或者3万规模的本地企业目前活得都还不错,也都实现了盈利。Funx专注于同性恋群体,这个小众市场暂时还没被巨头看上眼,在巨头都在大规模进行标准化和大众化房屋的布局之时,我们有很长一段时间可以利用。”他说,根据他的观察,目前所谓白领公寓、青年公寓和精英公寓3个条线,更多的是为了给投资方“讲故事”,其实同质化情况非常严重,“未来我们的生存之本就是‘有特色’,趁着巨头还无暇顾及小众市场时占得一些先机。”


来源:人民网-中国经济周刊
编辑:强婕宁 责编:卢明铭

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